Da dove nasce l’obbligo di deblattizzazione del condominio?
Quando in un condominio si parla di blatte, la domanda sorge spontanea: esiste una legge nazionale che impone la deblattizzazione?
No, e da qui nascono gran parte dei fraintendimenti. Non esiste una norma nazionale che imponga a tutti i condomini una deblattizzazione periodica con una frequenza prestabilita. La necessità di intervenire dipende dalle condizioni dell’edificio, dalle prescrizioni locali, da eventuali provvedimenti dell’autorità e dagli obblighi di gestione delle parti comuni.
L’obbligo di deblattizzazione del condominio nasce quindi da più fonti, non equivalenti tra loro: il regolamento comunale stabilisce prescrizioni territoriali, l’ordinanza è un provvedimento specifico legato a una situazione concreta, il Codice civile attribuisce all’amministratore poteri e doveri nella gestione delle parti comuni. Non c’è un adempimento da mettere in calendario, c’è la responsabilità di intervenire quando serve.
In un edificio condominiale le blatte possono sfruttare spazi e infrastrutture comuni, come cavedi, reti di scarico e locali tecnici, per spostarsi tra aree diverse. Per questo un’infestazione non può essere attribuita automaticamente alla singola unità in cui viene avvistata.
Regolamenti comunali, ordinanze e doveri dell’amministratore
I regolamenti comunali di igiene possono prevedere obblighi di manutenzione e misure contro la proliferazione di infestanti. Il testo varia da Comune a Comune, quindi il regolamento della propria città è il documento da consultare per primo.
A queste possono aggiungersi ordinanze o altri provvedimenti dell’autorità competente, adottati quando ricorrono specifiche esigenze igienico-sanitarie. In quel caso l’intervento non è più una scelta discrezionale e deve rispettare le prescrizioni indicate nel provvedimento.
Sul piano civilistico entra in gioco l’amministratore, cui il Codice civile attribuisce compiti relativi alla gestione e alla conservazione delle parti comuni. Un’infestazione che coinvolga stabilmente spazi comuni può quindi richiedere un intervento nell’ambito della gestione condominiale.
Ci sono poi due casi che alzano il livello. Se il condominio impiega lavoratori, come il portiere, devono inoltre essere considerati gli obblighi applicabili in materia di salute e sicurezza sul lavoro, valutando i rischi effettivamente presenti nell’ambiente. Le attività alimentari presenti nell’edificio, dal canto loro, sono soggette ai propri obblighi igienico-sanitari e di controllo degli infestanti, che restano distinti dalla gestione delle parti comuni condominiali: lo stesso principio vale, per esempio, per gli obblighi di legge sulla derattizzazione negli spazi aziendali e pubblici.
Deblattizzazione in condominio: chi decide l’intervento e chi paga
La gestione dell’intervento dipende dalla sua natura e dall’urgenza. L’assemblea può deliberare il servizio e approvarne la spesa; l’amministratore dispone invece dei poteri che il Codice civile gli riconosce per la gestione e la conservazione delle parti comuni e, nei casi urgenti previsti dalla legge, può attivarsi senza attendere una preventiva deliberazione, riferendone poi ai condomini. La sussistenza dell’urgenza va valutata sulla situazione concreta.
I costi seguono di regola la ripartizione millesimale, trattandosi di una spesa sulle parti comuni, salvo diversa disciplina applicabile o diversa previsione del regolamento condominiale. Se il problema riguarda esclusivamente una proprietà privata, il relativo intervento esce in linea generale dalla gestione delle parti comuni; l’eventuale imputazione dei costi va però valutata in base all’origine dell’infestazione e ai rapporti tra i soggetti coinvolti.
Ricostruire il possibile punto di origine richiede un monitoraggio documentato. È la ragione per cui conviene affrontare la questione prima che diventi oggetto di contestazione: a infestazione avanzata, individuarlo con certezza diventa molto più difficile.
Impresa abilitata, prodotti e verbale d’intervento
Le formalità non sono un dettaglio burocratico: un trattamento eseguito senza rispettarle espone il condominio alle contestazioni dei condomini e ai rilievi in caso di controllo.
L’impresa deve essere abilitata all’attività di disinfestazione secondo la disciplina della legge 82/1994 e del D.M. 274/1997 e risultare regolarmente iscritta per l’attività esercitata, mentre i prodotti utilizzati devono essere regolarmente autorizzati.
Tra le prassi utili rientrano, quando pertinenti, la disponibilità delle schede tecniche e di sicurezza dei prodotti, una comunicazione preventiva ai residenti sulle precauzioni da adottare e una documentazione finale dell’intervento con data, aree trattate e prodotti impiegati: un verbale utile all’amministratore per documentare l’attività svolta e la relativa gestione in sede assembleare.
Nelle infestazioni più estese può essere necessario prevedere controlli o interventi successivi. Il risultato resta comunque legato alle condizioni dell’edificio: residui alimentari accessibili, ristagni o perdite d’acqua, fessure e locali rifiuti gestiti in modo inadeguato possono favorire una nuova proliferazione.
Obbligo deblattizzazione in condominio: come interviene Movitrento
Nell’obbligo di deblattizzazione del condominio la parte più delicata non è il trattamento in sé, ma tutto ciò che sta intorno: l’accesso agli spazi comuni, gli orari compatibili con la vita dell’edificio, la comunicazione ai residenti, la documentazione da consegnare all’amministratore.
Movitrento opera in Trentino dal 1986 e segue amministratori e proprietà con servizi di disinfestazione e pest control, affiancati alla pulizia delle parti comuni dove serve un presidio costante. Ogni intervento viene programmato con il referente dell’edificio e chiuso con la documentazione da portare in assemblea.
Sei un amministratore e stai valutando come procedere? Scrivici descrivendo la situazione dell’edificio: prima di preventivare, verifichiamo l’entità dell’infestazione e i punti da cui si è propagata.